我在贝壳翻看近期成交房源时，发现了两组可怕的数据—— 黄埔区，实地常春藤 。一套北向三房单位， 成交单价9479元/平。 增城区，叠溪花园。 一套高层小三房， 成交单价3857元/平。 在广州， 一套带电梯的小三房，总价才30万。 放在五年前，那是想都不敢想。 更诡异的是，这两套单位都是在“金九银十”成交的，都刷新了小区的地板价。 你或许会说，看吧，广州二手房还在跌。 别急着下定论，我们不妨先看明白这两个盘为什么跌，再来判断整个市场。 01 当年的网红盘 现在的地板价 先说实地常春藤。 这个盘在黄埔永和，当年开盘打着“科学城外溢第一站”的旗号，卖得特别火。 为什么火？便宜啊。 科学城核心区卖4万多，它卖2.5万，相当于打五折。 很多投资客一看，这价格差这么多，以后肯定有溢价空间，纷纷入手。 结果呢？科学城的产业和人口，并没有像预期那样外溢过来。 永和离科学城核心区还有十几公里，地铁21号线虽然通了，但通勤到珠江新城还要一个多小时。 配套没起来，生活不方便。 投资客买了之后，才发现租不起价，也卖不上价。 挂了几年，终于扛不住了，只能割肉。 再说叠溪花园。 这个盘在增城朱村，属于远郊板块。 朱村这个地方，离珠江新城大概50公里，坐地铁21号线到天河要一个多小时。虽然通了地铁，但通勤时间依然很长。 当年开盘时，打着“广州东进”“科教城”的光环，说什么大湾区核心、广莞深交汇处，听着特别美好。 但实际住进去才发现，周边配套还在建设中，如果有更好的选择，年轻人谁要住？只有被房价逼得没办法的刚需，才会考虑这里。 等真要住了， 才发现通勤要一个多小时 ，每天往返就是两三个小时，谁受得了？ 于是， 买的人越来越少，卖的人越来越急。 二手价格，就这么一路跌下来。 这两个盘，一个在黄埔外围，一个在增城东边。看起来不搭边，但跌起来的逻辑一模一样。 第一，远郊盘的通病。 房子的价值，本质上是地段的价值。地段是什么？是工作机会、是商业配套、是教育医疗、是交通便利。 远郊盘有什么？只有便宜的房价。 但便宜不是万能的。你总不能每天花三个小时通勤，就为了住个大房子吧？ 第二，投资客集中抛售。 这两个盘，因为总价低，看起来"有升值空间"。，当年都是投资客扎堆的地方。 但投资客最致命的问题是什么？他们不是自住的。房价一跌，他们就先跑。 赚的时候，大家都拿着不动。一旦开始跌，所有人都想卖。 你降1000，我降2000。你挂1万，我挂9000。 价格就这么越打越低，又触发了更多业主降价.....践踏式卖房的循环，就这么开始了。 02 外围区还在跌 但不代表整个广州楼市 看到这里，很多人会慌：广州楼市是不是崩了？ 还真不是。 你仔细看，跌得最狠的是哪里？ 黄埔外围、增城最东头、南沙庆盛、花都边缘……全是投资盘和远郊盘。 那核心区呢？ 珠江新城、天河北、琶洲、越秀、荔湾……这些地方的房子，价格跌了吗？ 跌了，但是跌幅有限。 这是因为，核心区房子的价值， 譬如产业、交通、教育等等资源，是不会因为市场波动就消失的。 前面所说的下跌， 不是整个广州楼市崩了，是远郊盘的泡沫破了。 那是不是代表，现在可以抄底了呢？ 这个问题没有标准答案， 关键看你在哪上班，预算多少。 如果你在黄埔科学城上班，预算有限，那实地常春藤这种盘，其实可以看看。 毕竟，价格已经跌到这个份上了，再跌也跌不到哪去了。 而且你是自住，不管涨跌，你都要住。 但如果你在天河上班，每天通勤要一个小时，那我劝你别碰。 省下来的房价，对不住你每天多花的时间和心力。 如果你是投资，那我劝你更别碰—— 远郊盘的投资价值，已经彻底破产。 记住，以前的市场，是闭眼买都赚。现在的市场，得睁大眼睛选，踩雷风险是变高了。 不过，这倒不是一件坏事。 因为一个健康的市场， 本来就不应该是所有房子都涨，也不应该是所有房子都跌。 好房子贵，差房子便宜，这才是正常的。 注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。 特别